Les garanties
La garantie légale
Le vendeur d’un immeuble est tenu de garantir qu’il est exempt de tous vices de titres et de tous vices cachés, sauf ceux dénoncés préalablement à la signature de l’acte de vente.
C’est de façon générale, la « garantie légale » a deux volets.
La garantie du droit de propriété.
Elle dénonce et sécurise l’acheteur que :
- Le bien est libre de tous droits, autres que ceux déclarés par le vendeur.
- Que le vendeur aura libéré le bien de toutes hypothèques l’affectant, sauf celles assumées par l’acheteur.
- Qu’il n’y a pas d’empiètement de la propriété (à moins d’acceptation par l’acheteur) de la part du vendeur ou d’un tiers, etc.
- Qu’il ne viole aucune limitation de droit public, sauf celles dénoncées par le vendeur ou celles que l’acheteur aurait dû découvrir.
La garantie de qualité
Le vendeur garantie à l’acheteur que l’immeuble est libre de vices existants au moment de la vente, ce qui pourrait le rendre impropre à l’usage auquel on le destine et/ou qui diminuer son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, et/ou n’aurait pas offert le même prix s’il l'avait connus avant la signature de l'acte de vente.
Le vendeur ne garantie toutefois pas le vice connu et dévoilé à l’acheteur et/ou le vice qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu constater.
Il est recommandé à un acheteur de faire inspecter par un expert compétent la propriété qu’il veut acquérir. Le fait qu’un vendeur ignorait le vice ou que le vice ne se manifeste qu’après la vente ne diminue en rien la garantie. Cependant, si le vendeur le connaissait, cela pourrait augmenter sa responsabilité pour couvrir, outre la diminution de valeur de la propriété, tous les autres dommages subis par l’acheteur.
Exclusion de la garantie
Elle peut être augmentée, diminuée ou même exclue selon la volonté des parties à la transaction. Très rarement, la garantie du droit de propriété (Garantie de titres) est exclue.
Il est plus fréquent de voir une exclusion de la garantie de qualité, lors de la vente d’une propriété par une succession ou à la suite d’une reprise de possession. Il est peut être même indiqué de recommander à un vendeur de vendre sans garantie de qualité comme par exemple lors de la vente d’une propriété détenue par une personne âgée.